ABC del crédito hipotecario, ¿conoces estos parámetros?

La compra de una casa, departamento u otra clase de bien inmueble es una de las transacciones que implican un gasto mayor durante la vida de una persona y, para la cual, se necesita una planeación minuciosa. Debido a la considerable inversión que representa una compra de este tipo, las decisiones sobre qué crédito contratar y la forma de adquirirlo son esenciales para hacer una compra exitosa sin que esto afecte las finanzas personales.

Para guiarte en el proceso de adquisición de un inmueble y seleccionar el préstamo más adecuado, Yave, empresa mexicana de tecnología hipotecaria, comparte una guía con los elementos clave al momento de solicitar un crédito hipotecario.

Crédito Hipotecario, ¿de qué se trata?

• Este crédito es un préstamo a mediano o largo plazo (que pagarás en 5, 10, 20 o hasta 30 años) otorgado por una institución financiera para comprar un bien inmueble, ya sea un banco tradicional, una SOFOM, instituciones gubernamentales como el FOVISSSTE e Infonavit, o una fintech/proptech.

• ¿Cómo funciona? El préstamo solicitado genera intereses, a tasa fija o variable,  que se cubrirán con pagos periódicos, llamados mensualidades, durante un tiempo determinado.

• ¿Cómo lo solicito? Es importante buscar y considerar varias alternativas antes de elegir una. Actualmente se han diversificado las opciones y es posible hacer el trámite desde tu celular o computadora, a través de plataformas digitales de créditos hipotecarios. De irte por esta opción, recuerda hacer tratos con empresas registradas ante CONDUSEF, CNBV y PROFECO, para contar con respaldo legal en todo momento.

Algunas características básicas del crédito hipotecario

• Contrato: Antes de firmar el documento, debes leer las “letras chiquitas”, así evitarás malos entendidos en el futuro. Pon especial atención a las condiciones que la institución te ofrece, tales como:

• Comisión por apertura: Algunas instituciones te cobran una cuota por los trámites administrativos que implican formalizar el crédito. Este cobro suele ser un porcentaje del importe total del préstamo y puede variar entre el 0 y 3%.

• Tasa de Interés fija o variable: Es el monto extra al crédito que la institución financiera te cobra por prestarte el dinero, el cual será parte de tus mensualidades durante el plazo del préstamo. Si la tasa que te ofrecen es variable, significa que el interés puede modificarse conforme a los movimientos de la tasa de referencia, establecida por Banxico, y afectará el monto de los pagos mensuales. Cuando se trata de una tasa fija, el porcentaje a pagar se mantendrá  sin cambios por el tiempo que dure el crédito. De esta forma, tendrás certeza de que no pagarás más dinero de forma súbita.

• Seguros: Son complementos de tu crédito que te serán de utilidad en caso de cualquier emergencia. Los más comunes son de vida, daños y desempleo. De esta manera, las pólizas cubren el monto de las cuotas y estarás más tranquilo frente a algún imprevisto.

• Tabla de amortización: Es un documento que te permitirá conocer el saldo de tu deuda, el número de mensualidades a pagar y las fechas en que lo harás, así como el desglose de cada mensualidad (intereses, seguro, capital, etc). La institución financiera te lo brinda junto con el contrato (o mediante tu cuenta en línea, en caso de solicitar un crédito hipotecario online) y será una guía para conocer el estado de tu crédito durante todo el plazo.

• Comisión pagos adelantados a capital: Se refiere a la comisión que te puede cobrar la institución financiera si decides pagar el crédito antes. Son pocos los productos que tienen está comisión, pero es muy importante conocerla.

• Costo Anual Total (CAT): Se expresa como porcentaje anual y es un indicador del costo total del crédito. Éste ayuda a comprender mejor cuánto se pagará al final del financiamiento, en él se incluyen todas las comisiones del crédito, tasa de interés e incluso seguros.  Te recomendamos analizar el CAT con IVA para hacer una mejor comparación.

• Flexibilidad de un crédito: Dependerá de la institución en la que solicitaste el crédito. Algunas te permiten realizar pagos adelantados, que representan abonos extras que, usualmente, son por un monto igual o mayor a la mensualidad. Su fin es ayudar a disminuir la mensualidad o reducir el plazo. Toma en cuenta que no todas las instituciones ofrecen esta flexibilidad, así que la recomendación es revisar las condiciones del crédito para evitar penalizaciones por este rubro. Otras condiciones que debes considerar son:

• Mayor flexibilidad en pecados menores en Buró de Crédito.

• Créditos fáciles a extranjeros o mexicanos con ingresos en el extranjero (si es tu caso).

• Análisis profundo para comprender tus ingresos, especialmente si existen diversos conceptos o múltiples fuentes de ingresos.

• Aprobación pese a poco historial crediticio.

• Más flexibilidad en el inmueble que estás comprando.

Gastos adicionales al comprar una vivienda

Además de contemplar las cuotas mensuales, existen algunos pagos extras que debes considerar en tu presupuesto para no desequilibrar tus finanzas:

• Enganche: Una institución financiera te puede prestar hasta el 90% del valor de la propiedad, el porcentaje restante se cubre mediante el enganche, que es el monto que pagas al inicio. Por esta razón, se recomienda contar con el 10% del valor total del inmueble, como mínimo. Recuerda que si juntas un monto mayor, menor será el crédito, por lo que tu mensualidad bajará o el plazo del crédito será menor.

• Avalúo: Es el cálculo del valor total del inmueble. Un perito valuador realiza este proceso y revisa todas las condiciones de la propiedad: antigüedad, características físicas, servicios, ubicación, entre otros factores. Con él, la institución sabrá cuánto vale la casa y lo tomará en cuenta junto con otros parámetros para otorgar el monto del préstamo.

• Gastos de escrituración y notariales: Estos contemplan las escrituras, los honorarios del notario que las realiza, impuestos de adquisición y derechos de registro. Los gastos notariales se estiman en el 7% del valor del inmueble en la CDMX, pero varían en cada entidad de la República Mexicana. Si bien existe un estimado, sólo es posible conocer el monto exacto después de ejecutar el avalúo sobre el inmueble que se va a adquirir.

Con esta guía básica puedes tener un panorama general para dar los primeros pasos al solicitar un financiamiento, planificar tus finanzas y empezar con un plan de ahorro. El crédito hipotecario es una oportunidad para construir tu patrimonio; no lo tomes a la ligera, adéntrate de manera consciente en el proceso y elige de forma responsable.